Индекс цен на жилье (House Price Index) — различия между версиями

Версия 11:29, 14 августа 2018

Индекс цен на жилье – макроэкономический индикатор, отражающий, как правило, средневзвешенную стоимость недвижимости или регистрирующий динамику изменения ее цены относительно базового периода (месяц, квартал, год).

Индикатор рассчитывается коммерческими институтами (агентства недвижимости, ипотечные банки) и государственными органами статистики. Несмотря на общие принципы, расчеты могут быть конкретизированы только по новым объектам, крупным городам или учитывать общую сумму сделок, приведенную на количество участников (продавцов/покупателей). Они также могут быть привязаны к объекту недвижимости или к домохозяйствам, чтобы учесть ипотечную нагрузку, особенно актуальную после кризиса 2008 года.

Математические методы оценки недвижимости, используемые статистикой

Индекс цен на жилье рассчитывается по трем основным математическим моделям:

• Гедонистический метод спроса, который позволяет учитывать вклад изменения стоимости недвижимости из разных секторов – жилой, коммерческой, премиум, бюджетной и т.д. Модель позволяет устанавливать любую нелинейную связь или рассчитывать общий показатель исходя из «весовых» коэффициентов.
• Простая скользящая средняя – рассчитана как индикатор теханализа, находящий среднее текущие значение объекта, как сумму цен за период временного окна, деленную на количество измерений.
• Регрессия повторных продаж – метод учитывает разницу цен (в процентах) при перепродажах объекта недвижимости за определенный период. Подобными расчетами часто пользуются банки, подставляя данные по изменению оценки стоимости объекта при перезакладывании (продлении) ипотечного кредита.

Индекс австралийских цен на жилье

Статистикой отслеживания стоимости жилья на континенте занимается национальное бюро статистики (Australian Bureau of Statistics). Учитывая размер территории и специфику континента исчисляемый параметр включает в себя цены на недвижимость столицы Сиднея, делового центра Мельбурна и еще шести городов: Аделаида, Перт, Хобарт, Дарвин, Брисбен и Канберра.

Экономический индикатор представляет собой средневзвешенное, относительное изменение цен, рассчитанное с поправкой на расположение недвижимости, тип жилья и т.д. В экономический календарь попадают общие обработанные данные, показывающие процентное изменение к предыдущему периоду.

Время публикации – начало второй декады последнего месяца квартала (3-30 по московскому времени), до момента выхода новостей трейдерам доступны предыдущие и предварительные расчеты. Индикатор относится к разряду запаздывающих, положительные изменения подтверждают развитие экономики и рост потребительского спроса, тогда как отрицательные значения свидетельствуют о негативных тенденциях в экономическом развитии Австралии.

На текущие торги валютой выход значений не влияет, но Центробанк использует индекс цен, как один из аргументов при принятии решений о повышении или понижении процентной ставки.

Индекс цен на жилье – США

Министерство жилищного строительства и городского развития США отслеживает цены на жилье, рассчитывая средний показатель стоимости приобретенного домовладения на одну семью по ипотеке, согласно данным, предоставляемым Fannie Mae и Freddie Mac. Эти долговые агентства получают средства от правительства США на поддержку соцпрограмм по недвижимости, поэтому их деятельность находится под надзором и контролем государства.

Индекс рассчитан по методу повторных продаж представляя собой по сути изменение стоимости реинвестирования кредита.

Показатели публикуются ежемесячно (начало третьей декады) в 16-00 по Московскому времени, представляя собой процентное изменение к предыдущему периоду. Несмотря на наличие прогноза аналитиков, трейдеры мало обращают внимание на эти данные отслеживая другие показатели: выданные разрешения на строительство, продажи недвижимости на вторичном рынке, количество заключенных договоров по новостройкам.

Наиболее точной оценкой по методу повторных продаж является Индекс Case-Shiller названный по имени двух создателей, один из которых Нобелевский Лауреат по экономике Шиллер. Он отслеживает изменения в стоимости вторичного жилья в 20-ти крупных мегаполисах США. Сложность расчета приводит к большому отставанию показателя, поэтому трейдеры и инвесторы не учитывают эти данные при прогнозе и составлении позиций. Residential Price Index – индекс цен на жилье от FNC Inc, в управлении которой находится платформа учета залогового ипотечного имущества. Показатель считается на основе поступающей информации о залоговой цене недвижимости, благодаря тому, что программным обеспечением этой компании пользуются крупнейшие банки, агентства недвижимости и застройщики. RPI рассчитывается ежемесячно на основании гедонистического подхода, без учета стоимости проданных по дефолту домовладений, данные публикуются на сайте компании.

Индекс цен на жилье – Великобритания

Учетом и анализом текущих цен, по которым приобретается недвижимость в Великобритании занимаются несколько аналитических агентств: Rightmove, Nationwide Building Society

Интернет-портал рекламных объявлений о продаже недвижимости принадлежащий компании Rightmove, национальному лидеру по числу сделок в этой сфере. В экономические календари ежемесячно попадает цифра средневзвешенной стоимости кв метра, но эксперты критикуют методику подсчета, составленную по ценам спроса. Больший интерес вызывает подробный отчет о тенденциях в разных географических областях страны.

Nationwide Building Society – это банк, выросший из крупнейшего строительного кооператива – взаимного общества кредита, насчитывающего 15 млн активных членов. Корпорация является крупнейшим мировым застройщиком и ипотечным банком со штаб-квартирой, расположенной в Лондоне. Индекс цен на жилье от Nationwide публикуется на начало месяца в виде процентных изменений к предыдущему периоду. До выхода новостей трейдерам доступны прогнозы экспертов и в случае их негативного расхождения с фактическими, фунт может краткосрочно упасть к основным валютам и вырасти на позитиве.

Чуть позже, в течение недели в календаре появляются данные от ипотечного банка Halifax Bank of Scotland (HBOS) – первого на территории кредитора по размеру ипотечных займов. Последовательно вышедшие оптимистические данные, выраженные в процентном увеличении цены, относительно предыдущего периода могут вызвать неоднозначную реакцию – от роста до фиксации покупок фунта, которые были спекулятивно открыты на отчетах Nationwide.

Государственные органы также рассчитывают индекс цен на жилье:

• Департамент по общественным делам и Департамента местного самоуправления (DCLG) ежемесячно публикует данные на основе данных по закрытым (выплаченным) ипотекам.
• Бюро национальной статистики выпускает HPI, рассчитанный по средней стоимости жилья, взятой из сделок, финансируемым за счет ипотечных кредитов, информация выходит в ежемесячном бюллетене на официальном сайте.

Показатели представляют собой процентное соотношение к предыдущему, годовому периоду и выходят в середине каждого месяца в 11-00 по Московскому времени.

Индекс цен на новое жилье в Канаде

Индекс цен на новое жилье от статистического управления Канады (Statistics Canada) – это слагаемое индикатора CPI, потребительских цен. Показатель публикуется отдельно в общем блоке экономических данных, выходящих в первую неделю каждого месяца (08:30 EST).

Подобный формат публикации отвлекает от индекса цен на новое жилье внимание трейдеров, оценивающих инфляцию по потребительским расходам, но инвесторы внимательно следят за процентными отклонениями к предыдущему периоду, изучая динамику в течение года или квартала.

Индекс цен на жилье в Испании

Недвижимость Испании одна из самых востребованных в Европе из-за идеального сочетания географии и условий займов. Поэтому многие трейдеры опосредствованно определяют по национальному индексу цен на жилье (HPI) состояние инвестиционного климата в Евросоюзе.

Индикатор является запаздывающим из-за особенности публикации – процентное изменение к предыдущему периоду выходит раз в квартал. Институт Национальной статистики выпускает данные в конце первого месяца нового отчетного периода около 12-00 по Московскому времени.

Показатели оказывают слабое влияние на курс евро, вызывая колебания единой валюты только в случае значительных расхождений фактических и прогнозируемых показателей.

Индекс цен на жилье в Германии

Экономику Германии называют локомотивом Евросоюза, национальная недвижимость которой приобретает особое значение после отделения Великобритании. Часть финансового мира массово покидает деловой центр Лондона и переезжает во Франкфурт, поэтому сделки с недвижимостью и ставки аренды становятся индикатором инвестиционного климата ЕС.

Национальный индекс цен на жилье EPX рассчитывается с помощью платформы EUROPACE, где регистрируются 15% фактических покупок домовладений частными лицами. Показатель представляет собой сглаженную среднюю стоимость квадратного метра за период трех месяцев, приведенную к ценам базиса 2005 года, взятого за 100.

Индекс публикуется в относительных единицах ежемесячно, отдельно по трем отдельным показателям

• Квартиры
• Новостройки
• Дома

В экономический календарь попадают результирующее значение по трем индикаторам, представляющее собой процентное ежемесячное изменение к предыдущему периоду. Сбором и обработкой статистики занимается компания Hupport AG – владелец программного обеспечения EUROPACE.

Индекс цен на жилье в Китае

Статистикой и отслеживанием стоимости жилья в Китае занимается Народный Банк. Сильный экономический рост Поднебесной привел к появлению феномена «инвестиционное жилье». В недвижимость вложены колоссальные средства из-за отсутствия альтернативы – Центробанк жестко ограничивает любые попытки внешних частных переводов.

Публикуемая ежемесячная статистика – это процентное изменение средней стоимости квадратного метра к предыдущему периоду. Параметр имеет две особенности расчета:

• Средневзвешенная цена включает только стоимость жилья, приобретенного в ипотеку
• Данные не имеют прогнозных значений – любая статистическая информация является закрытой

Поэтому индикатор часто игнорируется инвесторами и спекулянтами. В экономический календарь данные попадают в 4 -30 по Московскому времени, обычно к середине месяца.

Индекс цен на жилье — Индия

Статистику и обработку цен на недвижимость в Индии ведет National Housing Bank (NHB) – финансовое учреждение на 100% принадлежит Центробанку. Индекс под названием NHB RESIDEX, составлен на анализе сделок в крупнейших пяти мегаполисах: Дели, Мумбаи, Калькутте, Бангалор и Бхопал.

Индекс имеет относительное значение, привязанное к 2013 году, принятому за 100 единиц. Данные публикуются ежемесячно на специальном сайте банка NHB с подробной статистикой по индийской недвижимости.

Влияние изменения стоимости жилья на рынок Форекс

Рост индекса цен на жилье укрепляет национальную валюту, как в моменте, так и среднесрочном периоде. Показатели влияют на денежно-кредитную политику Центробанка, так как сигнализируют о дальнейшем разгоне инфляции. После перехода многих стран к таргетированию этого параметра, связанным с ним индикаторам уделяется особое внимание.

Фаза падения цен на жилье свидетельствует об экономическом кризисе, в этом случае, любое улучшение (даже замедление динамики спада) воспринимается инвесторами и правительством, как сигнал успешности предпринятых реформ.

Таким образом, национальная валюта может расти на отрицательной динамике индекса, все зависит от предшествующей и текущей ситуации. Поэтому трейдеры ориентируются на расхождения фактических и прогнозируемых показателей, покупая нацвалюту при положительном и продавая при отрицательном, сразу после выхода данных.

Инвесторы отслеживают более крупные тренды в течение года, сравнивая индексы цен на жилье с потребительской инфляцией, ставками ипотечных кредитов и объемами строительства.